ENERGIEAUSWEIS

Die Idee des Energieausweises ist es, Kauf-, Pacht- und Mietinteressenten dabei zu helfen die Energieeffizienz des Gebäudes, sowie die Folgen der zu erwartenden Energiekosten besser einschätzen zu können. Ferner soll es der Bauaufsichtsbehörde ermöglichen neue und modernisierte Gebäuden auf die Einhaltung des Energiegebäudegesetzes (GEG) zu überprüfen.

Der Energiebedarf eines Gebäudes ist ein wichtiges Entscheidungskriterium für den Interessenten, ähnlich dem Kraftstoffverbrauch eines Autos oder der Energieeffizienzklasse einer Waschmaschine. Das Gebäude wird im Energieausweis in einer Skala von Vergleichswerten (A+ bis H) eingereiht.
Somit kann jeder Laie anhand dieser Vergleichsskala sofort erkennen, ob das Gebäude gut oder schlecht hinsichtlich seiner Energieeffizienz ist. Zudem sollen dem Käufer/Eigentümer Anreize zur energetischen Verbesserung des Gebäudes gegeben werden.

Derzeit werden in Deutschland ca. 35 – 40% der gesamten Energieverbräuche zur Gebäudeerwärmung und Kühlung verwendet, was für die nächsten Jahrzehnte uns Sorgen bereiten dürfte. Vor allen betrifft dies die Abhängigkeit von anderen Staaten und die daraus resultierende Versorgungssicherheit, sowie die immer mehr in Fahrt kommende Klimaerwärmung durch den hohen CO₂-Ausstoß.

Energieausweis im Licht und Schatten

Um die jährlichen Kosten für die Heizung und der Warmwasserbereitung abschätzen zu können, ist es nicht immer ganz einfach, die im Ausweis stehenden Energiekennwerte richtig zu deuten. Dies liegt vor allem daran, dass es zwei verschiedene Arten von Energieausweise gibt, den sogenannten Verbrauchs- oder Bedarfsausweis. Für den Bedarfsausweis gibt es drei Berechnungsverfahren, nach DIN 4108-6 / DIN V 4701-10, nach DIN V 18599 und der Regelung nach EnEV §9 Abs. 2 (EnEV easy).

Bei dem Verbrauchsausweis wird die verbrauchte Energie mit den Quadratmeter der beheizten Wohnfläche ins Verhältnis gesetzt. Somit spielt das Nutzerverhalten eine entscheidende Roll, ob das Gebäude gut oder weniger gut bewertet wird.
Es liegt auf der Hand, dass das auch unterschiedliche Ergebnisse in der Bewertung mit sich bringt. Dazu liegt das Problem oft nicht nur am System, sondern auch an der Qualität der Datenaufnahme der Ausstellungsberechtigten. Hier stehen vor allem die Onlineanbieter in der Kritik, da sie den energetischen Zustand des Gebäudes schlecht bis gar nicht einschätzen können, was auch zu diversen Unterschieden in der Bewertung der Häuser führt. Ausstellungsberechtigte sollten daher immer eine Vor-Ort-Datenaufnahme vornehmen!

Gerade beim Eigentümerwechsel ist beim Kaufinteressenten oft der energetische Zustand des Gebäudes ein Entscheidungskriterium. Entspricht der später festgestellte Zustand nicht annähernd den Werten im Energieausweis, kommt es dbzgl. vermehrt zu Schadensersatzansprüchen, was dem Verkäufer und dem Aussteller wiederum auf die Füße fällt.

Details zum Energieausweis

Im Sinne der Energiegebäudegesetzes (GEG) sind Wohngebäude Gebäude, die nach ihrer Zweckbestimmung überwiegend dem Wohnen dienen, einschließlich Wohn-, Alten und Pflegeheimen sowie ähnlichen Einrichtungen.
Alle Gebäude, die nicht unter diese Kategorie fallen, bezeichnet man als Nichtwohngebäude (z.B. Gewerbe- oder Büroräume).
Energieausweise für gemischt genutzte Gebäude, die sowohl Wohnanteile als auch Nichtwohnnutzungen aufweisen, werden nach den Regelungen des GEG ausgestellt. Hier ist generell eine Einzelfallbewertung notwendig. In der Regel werden aber für beide Nutzungen getrennte Ausweise erstellt, sowohl für Wohn- und Nichtwohngebäude.

Wann ist ein Energieausweis vorzulegen?

Gemäß § 16 EnEV bei

Neubauten
Änderung oder Erweiterung von Gebäuden und Bauteilen
Besitzerwechsel
Neuvermietung
Neuverpachtung

Vermieter müssen den Ausweis spätestens bei der Objektbesichtigung vorlegen. Ein Nachreichen oder nur auf Anfrage den Energieausweis aushändigen, ist nicht mehr zulässig.
Mieter und Käufer ist der Energieausweis (Kopie) zu deren Entscheidungsfindung rechtzeitg vor Vertragsabschluss vollständig mit allen Seiten zu übergeben oder per Fax/E-Mail zu übermitteln.

Welche Pfichtangaben sind beim Verkauf von Immobilien nach § 16a der EnEV 2014 in kommerziellen Medien anzugeben?

die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis,
den im Energieausweis ausgewiesene Wert vom Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch für das Gebäude,
die im Energieausweis genannten wesentliche Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und
bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse,
Bei Nichtwohngebäuden ist zusätzlich der Energieverbrauch sowohl für Wärme als auch für Strom jeweils getrennt aufzuführen.

Ein Energiebedarfsausweis wird zudem immer dann notwendig bei

Neubauten,
Gebäudemodernisierungen und Sanierungen,
Heizkosten- bzw. Verbrauchsabrechnungen bei denen die vergangenen drei Jahre nicht vollständig nachzuweisen sind, z.B. bei Gasetagenheizungen,
Wohnungsleerständen über einen größeren Zeitraum,
zusätzlichen Heizquellen z.B. Holz- Kaminofen

Wie lange ist der Energieausweis gültig?

Die Gültigkeit für Energieausweise bei bestehenden Gebäuden erlischt

nach zehn Jahren oder
wenn das Gebäude erheblich verändert wird.

Welcher Energieausweis wird für ein Wohngebäude benötigt?

Es besteht nicht immer Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis bei Gebäuden.

Siehe anstehende Tabelle:

Anzahl der Wohneinheiten und Baualter des Gebäudes	Bedarfsausweis	Verbrauchsausweis
Wohngebäude mit 1 – 4 Wohneinheiten Bauantrag vor dem 01.11.1977 die Anforderungen der 1. Wärmeschutzverordnung sind nicht erfüllt	X
Wohngebäude mit 1 – 4 Wohneinheiten Bauantrag vor dem 01.11.1977 die Anforderungen der 1. Wärmeschutzverordnung sind erfüllt	X	X
Wohngebäude mit 1 – 4 Wohneinheiten Bauantrag nach dem 01.11.1977	X	X
Wohngebäude mit 5 und mehr Wohneinheiten	X	X
Nichtwohngebäude Wahlfreiheit	X	X

Weitere Hinweise:

Energieausweise für Wohngebäude von mehr als einer Wohneinheit, werden immer nur für das komplette Gebäude ausgestellt und nicht für einzelne Wohneinheiten.
Betroffene Nutzer die Dach- und Aussenwohnungen, sowie Wohnungen zu unbeheizten Kellern bewohnen, haben i.d.R. einen höheren Energieverbrauch, vor allem bei nicht gedämmten Gebäuden. Dieses Ungleichgewicht sollte in einer Wohngemeinschaft über einen Heizkostenschlüssel gerecht aufgeteilt werden.

Denkmalgeschützte Gebäude

Denkmalgeschützte Gebäude, sowie Ferienhäuser und Gebäude mit weniger als 50Qm Wohnfläche, sind grundsätzlich von der Ausweispflicht befreit. Sowie private Hausbesitzer von Einfamilienhäusern die sie selbst bewohnen.

Gemischt genutzte Gebäude

Bei gemischten Gebäudeeinheiten, die sowohl Gewerberäume als auch Wohnungen beinhalten gibt es Sonderregelungen. Ist die Gewebefläche größer als 10% der Gesamtfläche, sind jeweils ein Energieausweis für Wohn- und Nichtwohngebäude auszustellen. Unterliegt die Gewerbeeinheit jedoch einer wohnähnlicher Nutzung, z.B. eine Rechtsanwaltskanzlei, braucht nur ein Energieausweis für Wohngebäude ausgestellt werden.

Nichtwohngebäude

Büro- oder Verwaltungsgebäude, Gewerbe- oder Einkaufszentren benötigen einen so genannten „Energieausweis für Nichtwohngebäude“. Der Unterschied zum Wohngebäude ist, dass auch Energieverbräuche für die Lüftungs- und Klimaanlage sowie die Beleuchtung des Gebäudes in den Endenergiekennwert mit einfließen.

Bedarfs- oder Verbrauchsausweis?

Bedarfsausweis:

Der bedarfsbezogene Energieausweis berücksichtigt den Endenergiebedarf eines Gebäudes, also es wird die energetische Effizienz der entsprechenden Bauteile (Wand, Fenster, Dach etc.) bewertet, die sich in der wärmeübertragenden Hüllfläche befinden. Dabei werden die Anlagentechnik und standardisierte Randbedingungen mit einbezogen.
Insbesondere bleiben hierbei die nutzer- und standortbedingten Einflüsse unberücksichtigt. Diese Berechnungsmethode ermöglicht eine relativ gute Vergleichsmöglichkeit ähnlicher Gebäudetypen untereinander. Der Bedarfsausweis ist in Fachkreisen ein anerkanntes Dokument und kann ein guter Einstieg für eine angestrebte Modernisierung sein, die sich dann langfristig für den Hausbesitzer auszahlt.

Verbrauchsausweis:

Beim Verbrauchsausweis ist zu prüfen, ob ausreichend Angaben über den Energieverbrauch verfügbar sind.
Verbrauchsausweise dürfen ausgestellt werden, wenn der Energieverbrauch für Heizungen und Warmwasserbereitung lückenlos über einen Zeitraum von mind. 36 Monaten dokumentiert werden kann. In dem zugrunde gelegtem 36-Monate-Zeitraum muss immer die jüngste vorliegende Abrechnungsperiode enthalten sein. Fehlen Unterlagen, so darf kein Verbrauchsausweis ausgestellt werden. Ein weiterer Ausschlussgrund sind zusätzliche Wärmeerzeuger z.B. Elektroheizungen oder Kaminhöfen, wenn hierfür keine exakten Verbrauchswerte zu ermitteln sind. Schätzungen des Energieverbrauchs sind nicht zulässig.
Der Verbrauch wird im Energieausweis in Kilowattstunden pro Quadradmeter (kWh/m²) und Jahr Gebäudenutzfläche ausgewiesen.
Bei Nichtwohngebäuden wird zusätzlich der Energieverbrauch für Kühlung, Lüftung und der eingebauten Beleuchtung ermittelt.
Handikap: Die Berechnungsmethode kann stark der vom Bedarfsausweis abweichen. Der Energieverbrauchsausweis gibt nämlich weniger den Zustand des Gebäudes wieder, sondern eher das Wohnverhalten seiner Bewohner/Benutzer.
So können z.B. vorangegangene milde Winter, ein Leerstand und nur teilweise bewohnte Räume zu einem energieeffizienten Gebäude führen, wenn dies keine Berücksichtigung in der Berechnung findet.
Im Gegensatz dazu, kann es aber auch zu einem enorm hohen Energieverbrauch führen, wenn die Bewohner mit ständig gekippten Fenstern heizen. – Die alleinige Aussagekraft des Verbrauchsausweises ist daher zweifelhaft.

Energieausweis für Wohngebäude

Im Energieausweis Blatt 1 werden allgemeinen Daten zum Gebäude gemacht. Hier wird u.a. angekreuzt, ob der Ausweis bedarfs- oder verbrauchsbezogen erstellt wurde. – Oder beide Varianten sind möglich.
Weiterhin ist darauf zu achten, welche Energieform zur Wohnraumerwärmung genutzt wird. Die Heizkosten sind davon stark abhängig.

Ohne Registriernummer ist der Energieausweis ungültig!

Der Energieausweis wurde von der dena (Deutsche Energie Agentur) entwickelt und ist für Wohngebäude oder für Nichtwohngebäude auszustellen. Er besteht aus 5 Seiten.
Die 4. Seite beinhaltet die Modernisierungsempfehlungen und ist ein Bestandteil vom Energieausweis. Ohne diese Seite entspricht der Energieausweis nach § 20 Empfehlungen für die Verbesserung der Energieeffizienz nicht den gesetzlichen Anforderungen.

Das Design der Ausweise kann unterschiedlich sein. Jedoch Aufbau und Inhalt sind verbindlich vorgeschrieben.
Dieses Design stammt aus der Energieeinsparverordung 2014. Die Energieeinsparverordnung (EnEV) 2014 tritt ab dem 01.05.2014 in Kraft und löst die EnEV 2009 ab.

Die dena empfiehlt den bedarfsorientierten Energieausweis!

Je ausführlicher und gründlicher die Datenaufnahme, desto besser die Qualität und die Aussagekraft vom Energieausweis.

Wie liest man den Bedarfsausweis?

Blatt 2 bezieht sich auf den Energiebedarf (kWh/(m2*a) des Gebäudes.
Achtung: Die Kennwerte (End- und Primärenergiebedarf) beziehen sich nicht auf die Wohnfläche des Gebäudes, sondern auf die auf Seite 1 ausgewiesene sogenannte Gebäudenutzfläche (AN). Dieser rechnerische Wert, der nach EnEV aus dem beheizten Volumen der Wohnfläche ermittelt wird, ist in der Regel größer als die Wohnfläche (ca. 20%). Bei einer durchschnittlichen Raumhöhe von 2,50 – 3,0 m, ergibt sich die Gebäudenutzfläche (An) aus dem umbauten Volumen Ve nach der Formel An = 0,32 Ve und ist nicht identisch mit der realen beheizten Wohnfläche.

Der Bedarfsausweis oder auch der bedarfsbezogene Energieausweis darf immer ausgestellt werden. Anhand der Farbskala und der Vergleichswerte wird das Haus nach Gebäudeklassen von A+ bis H eingestuft und kann mit anderen typischen Häusern verglichen werden.
Endenergiebedarf: Ergibt sich aus standardisierten Berechnungen für das Gebäude. Ein niedriger Bedarf kann durch gute Gebäudedämmung, Fenster mit Wärmeschutzverglasung, eine effiziente Anlagentechnik und Anlagensteuerung und Überwachung, z. B. durch Gebäudeautomation oder Raumautomation, erreicht werden.
Primärenergiebedarf: Dieser Wert soll die Umweltverträglichkeit der Energienutzung des Gebäudes signalisieren. Beim Einsatz des Energieträgers zur Verfeuerung mit Holz (Pellets), geht man z.B. von einer relativ guten Umweltverträglichkeit aus. Ein Baum bindet während seines Wachstums so viel CO₂ aus der Luft, wie er bei der Verbrennung wieder abgibt. – Der Energieträger gilt als CO₂-neutral.
Primärenergiefaktoren: Holz (0,2), Öl (1,1), Strom (2,4), Sonnenenergie (0). Das Ergebnis wird in der Farbskala in kWh dargestellt.

Wie liest man den Verbrauchsausweis?

Gegenüber dem Energiebedarf wird in Blatt 3 des Energieausweises ein Verbrauchskennwert ausgewiesen.
Hier wir der Verbrauch ermittelt, der in den vergangenen drei Jahren pro Quadratmeter im Schnitt benötigt wurde, um den Wohnraum zu beheizen. Wird Wasser zentral erwärmt, ist die dafür benötigte Energie ebenfalls enthalten. Geschieht dies dezentral, etwa über Boiler oder Durchlauferhitzer, wird der Kennwert für Vergleiche um rund 20 kWh/m2a erhöht.
Der Wert beruht auf bisherigen Verbräuchen und kann gegenüber dem Bedarfsausweis ca. 20% bessere Werte haben. Die Unterschiede liegen meist im Heiz- und Lüftungsverhalten der Bewohner, sowie in den unterschiedlichen Berechnungsverfahren.

Achtung: Die Kennwerte (End- und Primärenergiebedarf) beziehen sich nicht auf die Wohnfläche des Gebäudes, sondern auf die auf Seite 1 ausgewiesene sogenannte Gebäudenutzfläche (AN). Dieser rechnerische Wert, der nach EnEV aus dem beheizten Volumen der Wohnfläche ermittelt wird, ist in der Regel größer als die Wohnfläche (ca. 20%). Bei einer durchschnittlichen Raumhöhe von 2,50 – 3,0 m, ergibt sich die Gebäudenutzfläche (AN) aus dem umbauten Volumen Ve nach der Formel An = 0,32 Ve und ist nicht identisch mit der realen beheizten Wohnfläche.
Wer das also auf seine Wohnfläche in etwa umrechnen will, nimmt den Wert der Gebäudenutzfläche (AN) x 0,8. Bei einem Gebäude mit bis zu zwei Woheinheiten und beheiztem Keller multipliziert man mit x 0,65 (siehe dazu EnEV §19, Abs. 2).
Hinweis: Ein Verbrauchsausweis darf bei Neubauten und nach Modernisierungsmaßnahmen nicht ausgestellt werden.

Die Modernisierungsempfehlungen

Auf der Seite 4 befinden sich die Modernisierungsempfehlungen. Sie sind Bestandteil des Energieausweises und geben dem Eigentümer energetische Verbesserungvorschläge für sein Gebäude.

Durch die Modernsierungsempfehlungen kann ein Vermieter oder Gebäudeeigentümer die energetische Optimierung des Gebäudes besser einschätzen.
Die Empfehlungen erhalten Verbesserungsmöglichkeiten bzgl. der Gebäudehülle und der Anlagentechnik. Dazu bekommt der Gebäudebesitzer hilfreiche Hinweise, wie er seinen Energieaufwand reduzieren kann und welche einzelnen Energiesparmaßnahmen sich sinnvoll miteinander kombinieren lassen.

Nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) sollen nur wirklich wirtschaftlich rentable Maßnahmen vorgeschlagen werden, die aus energetischer Sicht eine sinnvolle Investition in die Gebäude rechtfertigen. Wirtschaftliche Analysen dazu lassen sich im Rahmen einer weiteren Energieberatung ermitteln. Diese Modernisierungsempfehlungen sind ein Bestandteil des Energieausweises. Sie dienen zur Information und verpflichten nicht Maßnahmen umzusetzen.

Die dena (Deutsche Energie Agentur) empfiehlt daher grundsätzlich eine Vor-Ort-Begehung, indem der Aussteller die vorhandene Heiztechnik und den baulichen Zustand des Gebäudes begutachtet. Auf diese Weise können die Gebäudedaten und der bauliche Zustand des Gebäudes angemessen erfasst und die Modernisierungsempfehlungen präziser ermittelt werden.