DER ENERGIEAUSWEIS (gem.§§16 ff.EnEV)


Die Idee des Energieausweises ist es, Kauf-, Pacht- und Mietinteressenten dabei zu helfen die Energieeffizienz und die Folgen der zu erwartenden Energiekosten eines Gebäudes besser einzuschätzen. Ferner ermöglicht es der Bauaufsichtsbehörde bei neuen und modernisierten Gebäuden die Überprüfung der Einhaltung der Energieeinsparverordnung (EnEV).

Der Energiebedarf eines Gebäudes ist ein wichtiges Entscheidungskriterium für den Interessenten, ähnlich dem Kraftstoffverbrauch eines Autos oder der Energieeffizienzklasse einer Waschmaschine. Das Gebäude wird im Energieausweis in einer Skala von Vergleichswerten (A+ bis H) eingereiht.
Somit kann jeder Laie anhand dieser Vergleichsskala sofort erkennen, ob das Gebäude gut oder schlecht hinsichtlich der Energieeffizienz ist. Zudem werden dem Käufer/Eigentümer Anreize zur energetischen Verbesserung des Gebäudes gegeben.

Licht und Schatten vom Energieausweis

Um die jährlichen Kosten für die Heizung und der Warmwasserbereitung abschätzen zu können, ist es nicht immer ganz einfach, die im Ausweis stehenden Energiekennwerte richtig zu deuten. Dies liegt vorallem daran, dass es zwei verschiedene Arten von Energieausweise gibt (Verbrauchs- und Bedarfsausweis), sowie gibt es drei weitere Berechnungsverfahren für den Bedarfsausweis (DIN 4108-6 / DIN V 4701-10, DIN V 18599, Regelung nach EnEV §9 Abs. 2 (EnEV easy).
Oft liegt das Problem nicht nur am System, sondern auch an der Qualität der Datenaufnahme der Ausstellungsberechtigten. Gerade Onlineanbieter können den energetischen Zustand des Gebäudes schlecht bis gar nicht einschätzen, was zu diversen Unterschieden in der Bewertung der Häuser führt. Ausstellungsberechtigte sollten daher immer eine Vor-Ort-Datenaufnahme vornehmen!

Gerade beim Eigentümerwechsel ist gerade oft beim Käufer der energetische Zustand des Gebäudes ein Entscheidungskriterium. Entspricht der später festgestellte Zustand nicht annähernd den Werten im Energieausweis, kommt es dbzgl. vermehrt zu Schadensersatzansprüchen, was dem Verkäufer und dem Aussteller wiederum auf die Füße fällt.
Nach wie vor sind auch wir Aussteller nicht immer glücklich mit den Randbedingungen bei der Erstellung der Energieausweise. Auch wir hoffen, dass das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG), welches im Jahr 2019 in Kraft treten soll, zu positiven Anpassungen führt.

Derzeit werden in Deutschland ca. 35 - 40% der gesamten Energieverbräuche zur Gebäudeerwärmung und Kühlung verwendet, was für die nächsten Jahrzehnte uns Sorgen bereiten dürfte. Vorallen betrifft dies die Abhängigkeit von anderen Staaten und die daraus resultierende Versorgungssicherheit, sowie die immer mehr in Fahrt kommende Klimaerwärmung durch den hohen CO₂-Ausstoss.

Details zum Energieausweis

Im Sinne der Energieeinsparverordnung (EnEV) sind Wohngebäude Gebäude, die nach ihrer Zweckbestimmung überwiegend dem Wohnen dienen, einschließlich Wohn-, Alten und Pflegeheimen sowie ähnlichen Einrichtungen.
Alle Gebäude, die nicht unter diese Kategorie fallen, bezeichnet man als Nichtwohngebäude (z.B. Gewerbe- oder Büroräume).
Energieausweise für gemischt genutzte Gebäude, die sowohl Wohnanteile als auch Nichtwohnnutzungen aufweisen, werden nach den Regelungen der EnEV 2014 §§ 22 ausgestellt. Hier ist generell eine Einzelfallbewertung notwendig. In der Regel werden aber für beide Nutzungen getrennte Ausweise erstellt, sowohl für Wohn- und Nichtwohngebäude.

Wann ist ein Energieausweis vorzulegen?

Gemäß § 16 EnEV bei

  • Neubauten
  • Änderung oder Erweiterung von Gebäuden und Bauteilen
  • Besitzerwechsel
  • Neuvermietung
  • Neuverpachtung

Vermieter müssen den Ausweis spätestens bei der Objektbesichtigung vorlegen. Ein Nachreichen oder nur auf Anfrage den Energieausweis aushändigen, ist nicht mehr zulässig.
Mieter und Käufer ist der Energieausweis (Kopie) zu deren Entscheidungsfindung rechtzeitg vor Vertragsabschluss vollständig mit allen Seiten zu übergeben oder per Fax/E-Mail zu übermitteln.

Welche Pfichtangaben sind beim Verkauf von Immobilien nach § 16a der EnEV 2014 in kommerziellen Medien anzugeben?

  • die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis,
  • den im Energieausweis ausgewiesene Wert vom Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch für das Gebäude,
  • die im Energieausweis genannten wesentliche Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
  • bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und
  • bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse,
  • Bei Nichtwohngebäuden ist zusätzlich der Energieverbrauch sowohl für Wärme als auch für Strom jeweils getrennt aufzuführen.

 

Welcher Energieausweis wird für ein Wohngebäude benötigt?

Es besteht nicht immer Wahlfreiheit zwischen
  • Bedarfs- und
  • Verbrauchsausweis

bei Gebäuden. Siehe anstehende Tabelle.

 

Anzahl der Wohneinheiten und Baualter des Gebäudes Bedarfsausweis Verbrauchsausweis
Wohngebäude
  • mit 1-4 Wohneinheiten
  • Bauantrag vor dem 01.11.1977
  • die Anforderungen der 1. Wärmeschutzverordnung sind nicht erfüllt
X
 
Wohngebäude
  • mit 1-4 Wohneinheiten
  • Bauantrag vor dem 01.11.1977
  • die Anforderungen der 1. Wärmeschutzverordnung sind erfüllt
X
X
Wohngebäude
  • mit 1-4 Wohneinheiten
  • Bauantrag nach dem 01.11.1977
X
X
Wohngebäude
  • mit 5 und mehr Wohneinheiten
X
X

 

Ein Energiebedarfsausweis wird zudem immer dann notwendig bei

  • Neubauten,
  • Gebäudemodernisierungen und Sanierungen,
  • Heizkosten- bzw. Verbrauchsabrechnungen bei denen die vergangenen drei Jahre nicht vollständig nachzuweisen sind, z.B. bei Gasetagenheizungen,
  • Wohnungsleerständen über einen größeren Zeitraum,
  • zusätzlichen Heizquellen z.B. Holz- Kaminofen

Wichtige Hinweise:

Denkmalgeschützte Gebäude sowie Ferienhäuser sind grundsätzlich von der Ausweispflicht befreit. Sowie private Hausbesitzer von Einfamilienhäusern die Sie selbst bewohnen.

Energieausweise für Wohngebäude von mehr als einer Wohneinheit, werden immer nur für das komplette Gebäude ausgestellt und nicht für einzelne Wohneinheiten.
Betroffene Nutzer die Dach- und Aussenwohnungen, sowie Wohnungen zu unbeheizten Kellern bewohnen, haben i.d.R. einen höheren Energieverbrauch, vorallem bei nicht gedämmten Gebäuden. Dieses Ungleichgewicht sollte in einer Wohngemeinschaft über einen Heizkostenschlüssel gerecht aufgeteilt werden.

Nichtwohngebäude

Büro- oder Verwaltungsgebäude, Gewerbe- oder Einkaufszentren benötigen einen so genannten "Energieausweis für Nichtwohngebäude". Der Unterschied zum Wohngebäude ist, dass auch Energieverbräuche für die Lüftungs- und Klimaanlage sowie die Beleuchtung des Gebäudes in den Endenergiekennwert mit einfließen. Bei gemischten Gebäudeeinheiten die sowohl Gewerberäume als auch Wohnungen beinhalten, sind i.d.R. zwei getrennte Energieausweise auszustellen.

 

Bedarfs- oder Verbrauchsausweis?

Bedarfsausweis: Der bedarfsbezogene Energieausweis berücksichtigt den Endenergiebedarf eines Gebäudes, also es wird die energetische Effizienz der entsprechenden Bauteile (Wand, Fenster, Dach etc.) bewertet, die sich in der wärmeübertragenden Hüllfläche befinden. Dabei werden die Anlagentechnik und standardisierte Randbedingungen mit einbezogen.
Insbesondere bleiben hierbei die nutzer- und standortbedingten Einflüsse unberücksichtigt. Diese Berechnungsmethode ermöglicht eine relativ gute Vergleichsmöglichkeit ähnlicher Gebäudetypen untereinander. Der Bedarfsausweis ist in Fachkreisen ein anerkanntes Dokument und kann ein guter Einstieg für eine angestrebte Modernisierung sein, die sich dann langfristig für den Hausbesitzer auszahlt.

Verbrauchsausweis: Beim Verbrauchsausweis ist zu prüfen, ob ausreichend Angaben über den Energieverbrauch verfügbar sind.
Verbrauchsausweise dürfen ausgestellt werden, wenn der Energieverbrauch für Heizungen und Warmwasserbereitung lückenlos über einen Zeitraum von mind. 36 Monaten dokumentiert werden kann. In dem zugrunde gelegtem 36-Monate-Zeitraum muss immer die jüngste vorliegende Abrechnungsperiode enthalten sein. Fehlen Unterlagen, so darf kein Verbrauchsausweis ausgestellt werden. Ein weiterer Ausschlussgrund sind zusätzliche Wärmeerzeuger z.B. Elektroheizungen oder Kaminhöfen, wenn hierfür keine exakten Verbrauchswerte zu ermitteln sind. Schätzungen des Energieverbrauchs sind nicht zulässig.
Der Verbrauch wird im Energieausweis in Kilowattstunden pro Quadradmeter (kWh/m²) und Jahr Gebäudenutzfläche ausgewiesen.
Bei Nichtwohngebäuden wird zusätzlich der Energieverbrauch für Kühlung, Lüftung und der eingebauten Beleuchtung ermittelt.
Das Problem:
Die Berechnungsmethode kann stark der vom Bedarfsausweis abweichen. Der Energieverbrauchsausweis gibt nämlich weniger den Zustand des Gebäudes wieder, sondern eher das Wohnverhalten seiner Bewohner/Benutzer.
So können z.B. vorangegangene milde Winter, ein Leerstand und nur teilweise bewohnte Räume zu einem energieeffizienten Gebäude führen, wenn dies keine Berücksichtigung in der Berechnung findet.
Im Gegensatz dazu, kann es aber auch zu einem enorm hohen Energieverbrauch führen, wenn die Bewohner mit ständig gekippten Fenstern heizen. - Die alleinige Aussagekraft des Verbrauchsausweises ist daher zweifelhaft.


Welchen Zweck erfüllen die Modernisierungempfehlungen?

Durch die Modernsierungsempfehlungen kann ein Vermieter oder Gebäudeeigentümer die energetische Optimierung des Gebäudes besser einschätzen.
Die Empfehlungen erhalten Verbesserungsmöglichkeiten bzgl. der Gebäudehülle und der Anlagentechnik. Dazu bekommt der Gebäudebesitzer hilfreiche Hinweise, wie er seinen Energieaufwand reduzieren kann und welche einzelnen Energiesparmaßnahmen sich sinnvoll miteinander kombinieren lassen.
Nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) sollen nur wirklich wirtschaftlich rentable Maßnahmen vorgeschlagen werden, die aus energetischer Sicht eine sinnvolle Investition in die Gebäude rechtfertigen. Wirtschaftliche Analysen dazu lassen sich im Rahmen einer weiteren Energieberatung ermitteln. Diese Modernisierungsempfehlungen sind ein Bestandteil des Energieausweises. Sie dienen zur Information und verpflichten nicht Maßnahmen umzusetzen.
Die dena (Deutsche Energie Agentur) empfiehlt daher grundsätzlich eine Vor-Ort-Begehung, indem der Aussteller die vorhandene Heiztechnik und den baulichen Zustand des Gebäudes begutachtet. Auf diese Weise können die Gebäudedaten und der bauliche Zustand des Gebäudes angemessen erfasst und die Modernisierungsempfehlungen präziser ermittelt werden.

Die dena empfiehlt diesbezüglich deshalb den bedarfsorientierten Energieausweis.

Je ausführlicher und gründlicher die Datenaufnahme, desto besser die Qualität und die Aussagekraft des Energieausweises.


Wie lange ist der Energieausweis gültig?

Die Gültigkeit für Energieausweise bei bestehenden Gebäuden erlischt

  • nach zehn Jahren oder
  • wenn das Gebäude erheblich verändert wird.

 

Wer darf Energieausweise für Gebäude ausstellen?

(1) Zur Ausstellung von Energieausweisen für bestehende Gebäude nach § 16 Abs. 2 und 3 und von Modernisierungsempfehlungen nach § 20 sind berechtigt

  1. Absolventen von Diplom-, Bachelor- oder Masterstudiengängen an Universitäten, Hochschulen oder Fachhochschulen in
    1. den Fachrichtungen Architektur, Hochbau, Bauingenieurwesen, Technische Gebäudeausrüstung, Bauphysik, Maschinenbau oder Elektrotechnik, oder
    2. einer anderen technischen oder naturwissenschaftlichen Fachrichtung mit einem Ausbildungsschwerpunkt auf einem unter Buchstabe a genannten Gebiet,
  2. Absolventen im Sinne der Nummer 1 Buchstabe a im Bereich Architektur der Fachrichtung Innenarchitektur,
  3. Personen, die für ein zulassungspflichtiges Bau-, Ausbau- oder anlagentechnisches Gewerbe oder für das Schornsteinfegerwesen die Voraussetzungen zur Eintragung in die Handwerksrolle erfüllen, sowie Handwerksmeister der zulassungsfreien Handwerke dieser Bereiche und Personen, die auf Grund ihrer Ausbildung berechtigt sind, eine solches Handwerk ohne Meistertitel selbständig auszuüben,
  4. staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker, deren Ausbildungsschwerpunkt auch die Beurteilung der Gebäudehülle, die Beurteilung von Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlagen oder die Beurteilung von Lüftungs- und Klimaanlagen umfasst,

wenn sie mindestens eine der in Absatz 2 genannten Voraussetzungen erfüllen. Die Ausstellungsberechtigung nach Satz 1 Nr. 2 bis 4 in Verbindung mit Absatz 2 bezieht sich nur auf Energieausweise für bestehende Wohngebäude einschließlich Modernisierungsempfehlungen im Sinne des § 20.

(2) Voraussetzung für die Ausstellungsberechtigung nach Absatz 1 ist

  1. während des Studiums ein Ausbildungsschwerpunkt im Bereich des energiesparenden Bauens oder nach einem Studium ohne einen solchen Schwerpunkt eine mindestens zweijährige Berufserfahrung in wesentlichen bau- oder anlagentechnischen Tätigkeitsbereichen des Hochbaus,
  2. eine erfolgreiche Fortbildung im Bereich des energiesparenden Bauens, die>
    1. in Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nr. 1 den wesentlichen Inhalten der Anlage 11,
    2. in Fällen des Absatzes 1 Satz 1 Nr. 2 bis 4 den wesentlichen Inhalten der Anlage 11 Nr. 1 und 2
    entspricht, oder
  3. eine öffentliche Bestellung als vereidigter Sachverständiger für ein Sachgebiet im Bereich des energiesparenden Bauens oder in wesentlichen bau- oder anlagentechnischen Tätigkeitsbereichen des Hochbaus.

(2a) Zur Ausstellung von Energieausweisen für bestehende Gebäude nach § 16 Abs. 2 und 3 und von Modernisierungsempfehlungen im Sinne des § 20 sind auch Personen berechtigt, die nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften der Länder zur Unterzeichnung von bautechnischen Nachweisen des Wärmeschutzes oder der Energieeinsparung bei der Errichtung von Gebäuden berechtigt sind, im Rahmen der jeweiligen Nachweisberechtigung.

(3) § 12 Abs. 5 Satz 3 ist auf Ausbildungen im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden.